Ab welcher Fläche gilt SBauV Teil 3 für meinen Markt?

Wenn Verkaufsräume und Ladenstraßen einschließlich innerer Bauteile insgesamt mehr als 2.000 m² haben. Kleinere Läden fallen in der Regel nicht unter Teil 3 – die BauO NRW gilt weiterhin.

Braucht jede große Verkaufsstätte eine Sprinkleranlage?

Grundsätzlich ja nach § 79 SBauV. Ausnahmen gibt es für bestimmte erdgeschossige Verkaufsstätten ohne Sprinkler nach § 65 Abs. 1 Nr. 3 und 4 (kleinere Brandabschnitte). Kellergeschosse mit großen Verkaufsräumen sind oft verpflichtend.

Was ist der Unterschied zwischen Verkaufsraum und Ladenstraße?

Verkaufsräume sind Kundenbereiche zum Verkauf oder Kundenverkehr. Ladenstraßen sind überdachte Verkehrsflächen entlang der Verkaufsräume – sie zählen zur Gesamtfläche für § 60, gelten aber nicht als Verkaufsraum und haben eigene Anforderungen (mindestens 5 m Breite, Rettungswege).

17. Juni 2025Health and Safety +

Sonderbauverordnung NRW – Teil 3 Verkaufsstätten einfach erklärt

Großflächiger Einzelhandel, Einkaufszentren, Baumärkte oder große Filialen: Sobald Verkaufsflächen wachsen, greift in NRW die Sonderbauverordnung (SBauV) Teil 3 – neben der BauO NRW 2018. Teil 3 umfasst §§ 60 bis 91. Dieser Beitrag ordnet Bau und Betrieb verständlich ein; ergänzend: Teil 1, Teil 2 und Ratgeber BauO NRW & Brandschutz.

Wann gilt Teil 3?

Teil 3 gilt für jede Verkaufsstätte, deren Verkaufsräume und Ladenstraßen einschließlich ihrer inneren Bauteile insgesamt mehr als 2.000 m² haben (§ 60 SBauV). Typisch sind große Supermärkte, Baumärkte, Modehäuser oder Einkaufszentren – nicht kleinere Ladengeschäfte unter dieser Grenze. Messebauten sind ausgenommen.

Verkaufsstätten sind Gebäude oder Teile davon, die dem Warenverkauf dienen und mindestens einen Verkaufsraum haben (§ 61). Dazu zählen alle Räume, die über Aufzüge oder Ladenstraßen verbunden sind – nicht Verbindungen nur über notwendige Treppenräume oder Haustechnik-Schächte. Verkaufsräume sind Kundenbereiche zum Verkauf oder Kundenverkehr; Ladenstraßen sind überdachte Flächen entlang der Verkaufsräume und zählen zur Gesamtfläche, gelten aber nicht als Verkaufsraum.

Baulicher Brandschutz und Rettungswege

Tragende Bauteile müssen feuerbeständig sein – in erdgeschossigen Verkaufsstätten ohne Sprinkler teils feuerhemmend (§§ 62–68). Außenwände überwiegend aus nichtbrennbaren Baustoffen. Trennwände zur Nachbarschaft feuerbeständig ohne Öffnungen; Lagerräume über 100 m² und Werkstätten mit Brandgefahr abgetrennt.

Kernregel für große Flächen sind Brandabschnitte (§ 65): Verkaufsstätten sind durch innere Brandwände zu unterteilen. Die Maximalgröße je Geschoss hängt von Sprinkleranlage und Geschosszahl ab – von 1.500 m² ohne Sprinkler bis 10.000 m² mit Sprinkler in erdgeschossigen Objekten. Sprinkler und Brandabschnittsplanung gehören früh in die Konzeptphase – Brandschutzkonzept.

Jeder Verkaufsraum, Aufenthaltsraum und jede Ladenstraße braucht im Geschoss mindestens zwei entgegengesetzte Rettungswege (§ 69). Der erste Rettungsweg darf maximal 25 Meter vom Verkaufsraum entfernt sein; von Ladenstraßen 35 Meter. Jeder Verkaufsraum muss einen Hauptgang oder eine Ladenstraße in maximal 10 Metern Entfernung erreichen.

Notwendige Kundentreppen sind mindestens 2 Meter breit; Ladenstraßen mindestens 5 Meter (§§ 70–74). Türen in Rettungswegen dürfen während der Betriebszeit nicht abgeschlossen werden.

Technische Anlagen

Verkaufsstätten brauchen grundsätzlich selbsttätige Feuerlöschanlagen (§ 79) – mit Ausnahmen für kleinere erdgeschossige Objekte. Dazu kommen Rauchableitung, Sicherheitsbeleuchtung, Feuerlöscher, Wandhydranten, Brandmelde- und Alarmierungsanlagen, Brandfallsteuerung der Aufzüge und bei Funkstörung Gebäudefunk. Kellergeschosse mit großen Verkaufsräumen sind oft sprinklerpflichtig.

Betrieb und Organisation

Während der Öffnungszeiten muss Betreiber oder Vertretung ständig anwesend sein (§ 85). Brandschutzbeauftragte und je angefangene 5.000 m² Verkaufsfläche mindestens eine Selbsthilfekraft für den Brandschutz sind zu bestellen. Der Brandschutzbeauftragte überwacht Rettungsweglängen, Freihaltung der Gänge und die Umsetzung der Brandschutzordnung.

Ab über 5.000 m² Verkaufsraumfläche ist ein gesondertes Räumungskonzept nötig (§ 86). Jährliche Unterweisung zu Löschanlagen, BMA und Brandverhalten; Feuerwehrpläne für die örtliche Feuerwehr. Rettungswege auf dem Grundstück und Feuerwehrflächen müssen frei bleiben (§§ 82–84).

Für Bestandsobjekte gelten Übergangsfristen (§ 90); bei Umbau oder Erweiterung über 2.000 m² früh klären, welche Neufassung greift. Verstöße können geahndet werden (§ 91).

Typische Mängel

Dekorationen oder Waren blockieren Rettungswege, Fluchttüren sind während des Betriebs verschlossen, Brandabschnitte wurden durch Umbauten aufgeweicht oder Sprinkler und BMA sind nicht wartungsbereit. Vor Eröffnung fehlen oft BSB oder Selbsthilfekräfte.

Praxis in Köln und NRW: Verkaufsfläche korrekt summieren (Ladenstraßen mitzählen), Brandabschnitte und Sprinkler früh planen. Health and Safety+ unterstützt bei Konzept, Genehmigung und Betrieb – Leistungen Brandschutz, Kostenlose Erstberatung. Teil 4 (Hochhäuser) folgt im nächsten Artikel.

Häufige Fragen (FAQ)

Ab welcher Fläche gilt SBauV Teil 3 für meinen Markt?: Wenn Verkaufsräume und Ladenstraßen einschließlich innerer Bauteile insgesamt mehr als 2.000 m² haben. Kleinere Läden fallen in der Regel nicht unter Teil 3 – die BauO NRW gilt weiterhin.
Braucht jede große Verkaufsstätte eine Sprinkleranlage?: Grundsätzlich ja nach § 79 SBauV. Ausnahmen gibt es für bestimmte erdgeschossige Verkaufsstätten ohne Sprinkler nach § 65 Abs. 1 Nr. 3 und 4 (kleinere Brandabschnitte). Kellergeschosse mit großen Verkaufsräumen sind oft verpflichtend.
Was ist der Unterschied zwischen Verkaufsraum und Ladenstraße?: Verkaufsräume sind Kundenbereiche zum Verkauf oder Kundenverkehr. Ladenstraßen sind überdachte Verkehrsflächen entlang der Verkaufsräume – sie zählen zur Gesamtfläche für § 60, gelten aber nicht als Verkaufsraum und haben eigene Anforderungen (mindestens 5 m Breite, Rettungswege).