Sonderbauverordnung NRW – Teil 2 Beherbergungsstätten einfach erklärt

Hotels, Pensionen, Gästehäuser und größere Unterkünfte: Wer Gäste beherbergt, stößt in NRW neben der BauO NRW 2018 auf die Sonderbauverordnung (SBauV). Teil 2 regelt Beherbergungsstätten in den §§ 47 bis 59 – von der Frage „Ab wann gilt das?“ über baulichen Brandschutz bis zu Rauchwarnmeldern, Brandmeldeanlagen und Betriebspflichten. Ergänzend: Teil 1 Versammlungsstätten, Ratgeber BauO NRW & Brandschutz.

Wann gilt Teil 2?

Die Vorschriften des Teils 2 gelten für Beherbergungsstätten mit mehr als zwölf Gastbetten – ab dem 13. Bett ist die SBauV in der Regel maßgeblich (§ 47 SBauV). Wichtig: § 55 Abs. 2 verlangt Rauchwarnmelder in jedem Beherbergungsraum für alle Beherbergungsstätten – also auch in kleineren Häusern mit höchstens zwölf Betten. Ferienwohnungen im Sinne der Definition fallen nicht unter Teil 2.

Beherbergungsstätten sind Gebäude oder Gebäudeteile für die Beherbergung von Gästen. Beherbergungsräume dienen dem Wohnen oder Schlafen; Gasträume wie Speisesäle oder Tagungsräume zählen als Aufenthalts-, nicht als Schlafräume (§ 48). Wo Teil 2 nichts Abweichendes regelt, gelten die Anforderungen der BauO NRW – Erleichterungen für Gebäudeklassen 1 und 2 sowie für Nutzungseinheiten bis 400 m² innerhalb derselben Einheit sind ausgeschlossen.

Rettungswege und baulicher Brandschutz

Jeder Beherbergungsraum braucht mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege (§ 49). Innerhalb eines Geschosses dürfen beide über denselben notwendigen Flur führen. Liegt der Raum nicht ebenerdig, muss der erste Weg über eine notwendige Treppe führen; der zweite über eine weitere Treppe oder Außentreppe. Bei insgesamt höchstens 60 Gastbetten kann als zweiter Weg eine mit Feuerwehr-Rettungsgeräten erreichbare Stelle am Raum genügen – nicht aber, wenn in einem Obergeschoss allein mehr als 30 Betten liegen. An Flurabzweigungen, Treppenzugängen und Ausgängen sind beleuchtete Sicherheitszeichen vorgeschrieben.

Tragende Wände, Stützen und Decken müssen feuerbeständig sein – mit Erleichterungen in Dachgeschossen ohne Beherbergungsräume und bei kleineren Häusern (§§ 50–51). Trennwände zur Nachbarschaft, zu Gasträumen und Küchen sind feuerbeständig; zwischen Gästezimmern feuerhemmend. Treppenraumwände sind Brandwände; in kleineren Objekten genügen hochfeuerhemmende Wände.

Notwendige Treppen führen durchgängig über alle Geschosse. Der Stichflur darf maximal 15 Meter von der Zimmertür bis zur Treppe oder zum Ausgang messen (§ 52). Türen an notwendigen Treppenräumen und zu Gästezimmern müssen feuerhemmend, rauchdicht und selbstschließend sein (§ 53). Mit Brandmeldeanlage nach § 55 Abs. 3 genügen zu Gästezimmern teils dichtschließende Türen statt rauchdichter.

Technik, Alarmierung und Barrierefreiheit

Sicherheitsbeleuchtung ist in notwendigen Fluren, Treppenräumen und an Ausgängen Pflicht (§ 54). Ab über 60 Gastbetten kann Gebäudefunk nötig sein, wenn die bauliche Anlage den Feuerwehr-Funk stört. Sicherheitsstromversorgung sichert Beleuchtung, Alarmierung, BMA und Gebäudefunk bei Stromausfall.

Jede Beherbergungsstätte braucht Alarmierung für Gäste und Personal (§ 55). In jedem Beherbergungsraum steht mindestens ein Rauchwarnmelder – für alle Beherbergungsstätten, unabhängig von der Bettenzahl. Ab über 60 Gastbetten kommen selbsttätige Alarmierung, Brandmeldeanlage mit Rauchmeldern in Fluren und Zimmern, Handfeuermelder, Meldung an die Leitstelle und Brandfallsteuerung der Aufzüge hinzu.

Mindestens 10 Prozent der Betten müssen in rollstuhlgerecht nutzbaren Zimmern liegen (§ 56). Ab über 30 Betten: 20 Prozent nach dieser Regel und mindestens 1 Prozent in voll barrierefreien Doppelzimmern. Das sollte früh in der Raumplanung berücksichtigt werden.

Betrieb, Bestand und Konsequenzen

Im Betrieb müssen Rettungswege frei bleiben; Fluchttüren dürfen nicht verriegelt sein und sind von innen leicht zu öffnen (§ 57). In jedem Gästezimmer gehören Rettungswegplan und Brandhinweise – auch in den Fremdsprachen üblicher Gäste. Ab über 60 Betten sind Brandschutzordnung mit Brandschutzdienststelle und Feuerwehrpläne nötig. Das Personal ist jährlich zu Alarmierung, BMA, BSO, Brandverhalten und Rollstuhlrettung zu unterweisen – Schnittstelle zum betrieblichen Brandschutz und Brandschutzbeauftragten.

Für Bestandsobjekte gelten Übergangsfristen (§ 58): Kleine Häuser mit höchstens 60 Betten mussten Rauchwarnmelder innerhalb von zwei Jahren nach Inkrafttreten nachrüsten. Größere Objekte ohne selbsttätige Melder in Zimmern: Rauchwarnmelder spätestens bis 1. Januar 2021. Bei laufendem Betrieb prüfen, ob Nachrüstung und Wartung dokumentiert sind.

Verstöße – blockierte Rettungswege, verriegelte Fluchttüren, fehlende Pläne oder unwirksame Rauchwarnmelder – können nach § 86 Abs. 1 Nr. 20 BauO NRW geahndet werden (§ 59). Im Neubau und bei Nutzungsänderung früh Brandschutznachweis und Genehmigung einplanen; im Betrieb regelmäßige Begehungen.

Typische Mängel

In der Praxis fehlen oft Rauchwarnmelder trotz Pflicht, Rettungswege sind durch Möbel oder Gepäck blockiert, Fluchttüren sind nachts verriegelt oder Rettungswegpläne in Zimmern sind veraltet. Nach Umbauten stimmen Pläne nicht mehr mit der Ist-Situation überein.

Praxis in Köln und NRW: Gastbetten zählen, Rettungswege pro Zimmer mitdenken, Rauchwarnmelder nicht vergessen – auch unter 13 Betten. Health and Safety+ begleitet Genehmigung, Nachweise und Betrieb – Leistungen Brandschutz, BauO-Ratgeber, Kostenlose Erstberatung. Teil 3 (Verkaufsstätten) folgt in einem eigenen Artikel.