Ab wann gilt SBauV Teil 4 für mein Gebäude?

Wenn es ein Hochhaus nach BauO NRW § 50 Absatz 2 Nummer 1 ist – in der Regel ab mehr als 22 m Fußbodenhöhe des obersten nutzbaren Geschosses über Gelände. Dann greifen die §§ 92–120 SBauV mit verschärften Anforderungen zu Rettungswegen, Sicherheitstreppenräumen, Feuerwehraufzügen und technischen Anlagen.

Kann auf Sprinkler und BMA verzichtet werden?

In Hochhäusern bis 60 m unter engen baulichen Voraussetzungen nach § 115 SBauV – feuerbeständige Teileinheiten, Brandüberschlag-Hemmung, Druckbelüftung aus BMA, Rauchwarnmelder. Für reine Bürogeschosse über 1. OG gibt es eine weitere Variante mit Sprinkler statt BMA. Ein ingenieurtechnischer Nachweis und Abstimmung mit der Bauaufsicht sind in der Regel nötig.

24. Juni 2025Health and Safety +

Sonderbauverordnung NRW – Teil 4 Hochhäuser einfach erklärt

Wohn- und Bürotürme, Hotels in Hochhausform oder gemischt genutzte Gebäude: Sobald ein Objekt als Hochhaus gilt, greift in NRW neben der BauO NRW 2018 die Sonderbauverordnung (SBauV) Teil 4 (§§ 92–120). Typischerweise liegt die Fußbodenhöhe des obersten nutzbaren Geschosses mehr als 22 Meter über Gelände. Ergänzend: Teil 3, Ratgeber BauO NRW & Brandschutz.

Wann gilt Teil 4?

Teil 4 regelt besondere Anforderungen und Erleichterungen für den Bau und Betrieb von Hochhäusern im Sinne der BauO NRW (§ 92). Wo Teil 4 nichts Abweichendes bestimmt, gelten die allgemeinen Vorschriften der BauO – im Hochhaus gelten jedoch fast immer die verschärften Regeln dieses Teils.

Für Einsatz- und Rettungsfahrzeuge sind ausreichende Zu- oder Durchfahrten und Bewegungsflächen erforderlich (§ 93). Feuerwehreingänge, Zugänge zu notwendigen Treppenräumen und Feuerwehraufzügen sowie Löschwassereinspeisungen müssen unmittelbar erreichbar sein.

Baulicher Brandschutz und Rettungswege

Tragende und aussteifende Bauteile sowie Brüstungen offener Gänge müssen feuerbeständig und aus nichtbrennbaren Baustoffen sein; bei Gebäuden über 60 Meter Höhe beträgt die Feuerwiderstandsfähigkeit tragender Bauteile 120 Minuten (§§ 94–97). Geschossdecken, Wände notwendiger Treppenräume und Feuerwehraufzugsschächte sind raumabschließend in entsprechender Feuerwiderstandsfähigkeit.

Jede Nutzungseinheit und jedes Geschoss ohne Aufenthaltsräume braucht mindestens zwei voneinander unabhängige bauliche Rettungswege ins Freie (§ 98). Maximal 35 Meter von Aufenthaltsraum oder Keller bis zum notwendigen Treppenraum, Sicherheitstreppenraum-Vorraum oder ins Freie. Mindestbreite der Rettungswege 1,20 Meter.

Sicherheitstreppenräume und Feuerwehraufzüge

Bei Hochhäusern bis 60 Meter Höhe genügt ein Sicherheitstreppenraum statt zweier notwendiger Treppenräume; über 60 Meter müssen alle notwendigen Treppenräume als Sicherheitstreppenräume ausgebildet sein (§ 99). Innenliegende Sicherheitstreppenräume brauchen Vorräume ohne Raucheintritt und Druckbelüftung nach § 105.

Feuerwehraufzüge müssen Haltestellen in jedem Geschoss haben; jede Stelle darf maximal 50 Meter Lauflinie von einem Feuerwehraufzug-Vorraum entfernt sein (§ 103). Eigene rauchdichte Fahrschächte, Notbedienung, Krankentrage und Sichtöffnungen gehören dazu.

Sprinkler, BMA und Erleichterungen

Selbsttätige Feuerlöschanlagen sind Pflicht (§ 106). Brandmeldeanlagen mit selbsttätigen Meldern, Meldung an die Leitstelle, Alarmierung und ab 60 Meter Lautsprecheranlage; Brandfallsteuerung der Aufzüge (§ 107). Sicherheitsbeleuchtung und Sicherheitsstromversorgung mindestens drei Stunden für sicherheitstechnische Anlagen (§§ 108–114).

Unter engen Voraussetzungen können in Hochhäusern bis 60 Meter Sprinkler, BMA oder Alarmierung entfallen (§ 115) – feuerbeständige Teileinheiten, Brandüberschlag-Hemmung, Druckbelüftung und Rauchwarnmelder. Ein ingenieurtechnischer Nachweis und Abstimmung mit der Bauaufsicht sind nötig.

Betrieb und typische Mängel

Rettungswege müssen ständig frei bleiben; keine Gegenstände in Vorräumen und notwendigen Treppenräumen (§ 116). Brandschutzordnung und Feuerwehrpläne im Einvernehmen mit der Brandschutzdienststelle; Brandschutzbeauftragte sind Pflicht außer bei geringer Höhe und kleinen Nutzungseinheiten.

In der Praxis sind verschlossene Rettungstüren, fehlende Sicherheitsbeleuchtung, blockierte Treppenräume oder ein fehlender Brandschutzbeauftragter trotz Pflicht häufige Feststellungen. Verstöße können geahndet werden (§ 120 SBauV).

Praxis in Köln und NRW: Höhe und Nutzung früh klären (22-m-, 30-m- und 60-m-Schwellen), Sicherheitstreppenraum und Feuerwehraufzug in die Grundrissplanung. Health and Safety+ begleitet Konzept und Betrieb – Leistungen Brandschutz, Kostenlose Erstberatung. Teil 5 (Garagen) folgt im nächsten Artikel.

Häufige Fragen (FAQ)

Ab wann gilt SBauV Teil 4 für mein Gebäude?: Wenn es ein Hochhaus nach BauO NRW § 50 Absatz 2 Nummer 1 ist – in der Regel ab mehr als 22 m Fußbodenhöhe des obersten nutzbaren Geschosses über Gelände. Dann greifen die §§ 92–120 SBauV mit verschärften Anforderungen zu Rettungswegen, Sicherheitstreppenräumen, Feuerwehraufzügen und technischen Anlagen.
Braucht jedes Hochhaus zwei Treppenhäuser?: Nicht zwingend zwei notwendige Treppenräume: Bei Hochhäusern bis 60 m Höhe genügt ein Sicherheitstreppenraum. Über 60 m müssen alle notwendigen Treppenräume als Sicherheitstreppenräume ausgebildet sein. Bis 30 m können zwei innenliegende notwendige Treppenräume den Sicherheitstreppenraum ersetzen.
Kann auf Sprinkler und BMA verzichtet werden?: In Hochhäusern bis 60 m unter engen baulichen Voraussetzungen nach § 115 SBauV – feuerbeständige Teileinheiten, Brandüberschlag-Hemmung, Druckbelüftung aus BMA, Rauchwarnmelder. Für reine Bürogeschosse über 1. OG gibt es eine weitere Variante mit Sprinkler statt BMA. Ein ingenieurtechnischer Nachweis und Abstimmung mit der Bauaufsicht sind in der Regel nötig.